Вопросами регистрации прав собственности на недвижимость занимается Земельный департамент Дубая (Dubai Land Department, DLD). DLD разрабатывает законодательство, необходимое для развития рынка недвижимости в Дубае, а также для привлечения и развития инвестиций в недвижимость.
Виды права собственности на недвижимость в ОАЭ
- фрихолд (freehold) — право бессрочно и по своему усмотрению распоряжаться объектом в полном объёме;
- мусатаха (musataha) — право собственности на все объекты на земельном участке на срок не более 50 лет;
- узуфрукт (usufruct) — право аренды земли или объекта на срок не более 99 лет;
- аренда;
- предоставленная земля — правительство эмирата может предоставлять землю гражданам ОАЭ или компаниям, принадлежащим гражданам ОАЭ.
Кроме того, в Дубае иностранцам доступно право полной собственности (фрихолд). В законодательстве ОАЭ есть понятие стран GCC, к которым относятся ОАЭ, Саудовская Аравия, Оман, Бахрейн, Кувейт и Катар. Граждане этих стран могут владеть недвижимостью на праве полной частной собственности в любом районе Дубая. Иностранная же компания может владеть недвижимостью только на условиях аренды или узуфрукта в определённых районах Дубая.
Законы, регулирующие переход права собственности
- Применяются следующие федеральные законы:
— Гражданский кодекс ОАЭ;
— Федеральный закон № 18 от 1993 года о коммерческих сделках. - Законы, касающиеся перехода права собственности:
— Закон о Земельном департаменте;
— Утверждение сборов Земельного департамента;
— Положение о предоставлении права собственности на выделенные производственные и коммерческие земли в эмирате Дубай;
— Положение о временном реестре недвижимости в эмирате Дубай;
— Закон о совместной собственности на недвижимость в эмирате Дубай;
— Регистрация недвижимости в эмирате Дубай.
Законодательство Дубая о регистрации недвижимости содержит следующие основные требования:
- девелопер обязан регистрировать все сделки с незавершённой недвижимостью во Временном реестре, который ведёт Земельный департамент Дубая;
- сделка с готовой недвижимостью должна быть внесена в Реестр недвижимости, который также ведёт Земельный департамент Дубая;
- все договоры аренды должны подписываться в Офисе реестра недвижимости;
- все ипотечные кредиты должны регистрироваться в DLD.
Отсутствие регистрации означает, что документы клиента недействительны. Таким образом, договор купли-продажи, ипотеки или аренды имеет юридическую силу, только если он действительно подписан.
Обратите внимание: если клиент приобрёл недвижимость, то для перехода права собственности он должен зарегистрировать её в Земельном департаменте Дубая.
Условия регистрации
- Договор купли-продажи (SPA);
- Клиент и продавец должны лично присутствовать в DLD.
Перечень документов
- Копия паспорта;
- Свидетельство о праве собственности (Title deed);
- Оригинал NOC (письма об отсутствии возражений) от застройщика;
- Договор купли-продажи (свидетельство о праве собственности на объект);
- Чек.
Порядок регистрации
- обе стороны должны прибыть в DLD;
- клиент предъявляет документ, удостоверяющий личность, и полные контактные данные;
- покупатель и продавец подходят к стойке регистрации, где продавец в присутствии сотрудника DLD получает от покупателя оплату по сделке;
- сведения о сделке вносятся в электронную форму, которую подписывают обе стороны. Это позволит клиенту зарегистрировать сделку в муниципалитете;
- стороны оплачивают сбор за услугу, после чего клиент получает свидетельство о праве собственности;
- если у DLD возникают вопросы о стоимости объекта, стороны направляются в отдел оценки.
Следует учитывать, что в ОАЭ нет государственной гарантии права собственности на недвижимость.
Достоверность сведений в реестре недвижимости может быть оспорена в случае выявления мошенничества или подделки. В этом случае DLD (Dubai Land Department) может исправить ошибки в записи реестра — по запросу третьей стороны или по собственной инициативе.
Часто задаваемые вопросы
Да. Иностранные граждане могут владеть недвижимостью на праве полной собственности (freehold) в специально отведённых для этого районах Дубая с полным объёмом прав собственника.
Основной сбор DLD составляет 4% от цены покупки и обычно оплачивается покупателем, плюс административные сборы и сбор регистрационного агента (registration trustee). Регистрация ипотеки стоит 0,25% от суммы кредита.
Паспорта покупателя и продавца, оригинал свидетельства о праве собственности (title deed), NOC (справка об отсутствии возражений) от застройщика, подписанный договор купли-продажи (Form F) и банковские чеки (manager's cheques) на сумму цены и сборов.
Покупки на стадии строительства вносятся во временный реестр DLD (Oqood). После завершения строительства свидетельство о праве собственности выдаётся на имя покупателя.
Да. Представитель может подписать документы от вашего имени по нотариально заверенной и легализованной доверенности.
Да. Недвижимость стоимостью от AED 750 000 даёт 2-летнюю визу инвестора, а недвижимость стоимостью от AED 2 млн — 10-летнюю Golden Visa («золотую визу»).
Да, если это компания ОАЭ или компания из одобренного DLD реестра, например RAK ICC, JAFZA Offshore, ADGM или DIFC. Структура владения влияет на сборы, наследование и последующую продажу, поэтому её следует продумать до покупки.
