Comment immatriculer une société d’achat-revente immobilière à Dubaï

Pour pratiquer légalement l’achat-revente immobilière (flipping) à Dubaï, la structure que vous choisissez a une grande importance. La plupart des investisseurs professionnels utilisent une combinaison société holding + société d’exploitation, ou une société de négoce immobilier. L’objectif est d’acheter, de détenir, de rénover (si nécessaire) et de revendre des biens de manière légale et répétée.

Vous trouverez ci-dessous les principales structures de sociétés utilisées par les professionnels de l’achat-revente à Dubaï.

Société de négoce immobilier (la structure la plus directe)

C’est la structure la plus simple pour revendre fréquemment des biens.

Création d’une société de négoce immobilier

• LLC Mainland immatriculée auprès du Département de l’Économie et du Tourisme de Dubaï (DET)
• Activité : achat et vente de biens immobiliers

Vous enregistrez également l’activité auprès du

• Dubai Land Department (Département foncier de Dubaï)
• Real Estate Regulatory Agency (Agence de régulation immobilière, via le système Trakheesi)

Cette activité permet légalement à une société d’acheter des biens en son nom et de les revendre avec profit.

Comment fonctionne l’achat-revente

1. La société achète un bien
2. Elle le rénove ou attend qu’il prenne de la valeur
3. Elle vend le bien à un nouvel acquéreur
4. Le bénéfice reste dans la société

Avantages

• Nombre de transactions illimité
• Image professionnelle auprès des promoteurs
• Partenariats facilités avec les investisseurs
• Compte bancaire d’entreprise
• Développement de l’activité plus facile

Structure société holding + SPV (investisseurs professionnels)

Utilisée par les grands investisseurs ou les fonds.

Structure

Société holding :

• SPV 1 -> Bien A
• SPV 2 -> Bien B
• SPV 3 -> Bien C

Chaque bien est détenu par une SPV distincte (Special Purpose Vehicle, entité ad hoc).

Pourquoi les investisseurs l’utilisent

• Protection de la responsabilité
• Participation des investisseurs facilitée
• Possibilité de vendre les parts de la société plutôt que le bien
• Isolement des risques par projet

Cette structure est couramment utilisée avec des entités telles que les SPV du Dubai International Financial Centre (DIFC) ou des structures holding similaires.

Idéale pour

• Les opérations d’achat-revente de forte valeur
• Les investisseurs multiples
• L’achat-revente de portefeuilles

Agence immobilière + société d’investissement (modèle hybride)

De nombreux professionnels de l’achat-revente qui réussissent à Dubaï combinent courtage et investissement.

Structure

• Agence de courtage immobilier -> Génère un flux d’opérations
• Société d’investissement ->Achète les biens sous-évalués

L’agence génère :

• des contacts de vendeurs
• des ventes en situation de détresse
• des biens hors marché

Ensuite, la société d’investissement les achète. Ce modèle est utilisé par de nombreuses sociétés à Dubaï, car la recherche d’opérations est la partie la plus difficile.

Structure d’achat-revente sur plan (off-plan)

Très répandue à Dubaï.

Exemple de stratégie :

1. La société achète un bien sur plan
2. Elle verse un acompte de 10 à 30 %
3. Avant la livraison -> elle revend le contrat
4. Le bénéfice est réalisé

Toutes les reventes sur plan doivent être enregistrées auprès du Dubai Land Department et transférées par l’intermédiaire des trustee offices (bureaux d’enregistrement agréés) pour être juridiquement valables.

Impôts et frais habituels pour les opérations d’achat-revente

Dubaï ne prélève pas d’impôt sur les plus-values immobilières, mais il existe des frais de transaction. Frais habituels :

Frais	Montant
Frais de transfert DLD	4%
Frais du trustee office	2 000 – 4 000 AED
Commission de l’agent	~2%
NOC du promoteur (certificat de non-objection)	2 000 – 5 000 AED

 

Ces frais doivent être intégrés dans vos calculs de rentabilité.

La structure que la plupart des professionnels utilisent réellement

La plupart des professionnels sérieux de l’achat-revente à Dubaï utilisent :

Une société de négoce immobilier sous forme de LLC Mainland

Elle offre :

• une conformité juridique totale
• l’accès aux capitaux des investisseurs
• un développement plus facile

Conseil de pro :

Les professionnels de l’achat-revente les plus rentables à Dubaï combinent 3 éléments :

1. Une licence de courtage (recherche d’opérations)
2. Une société d’investissement (achat des biens à revendre)
3. Des relations avec les promoteurs pour l’attribution de biens sur plan

L’achat-revente immobilière à Dubaï présente un fort potentiel, car la ville dispose d’un marché immobilier très actif, régulé par des institutions solides comme le Dubai Land Department et la Real Estate Regulatory Agency, qui garantissent la transparence et la protection des investisseurs.

Les investisseurs bénéficient d’un environnement fiscalement avantageux, sans impôt sur les plus-values lors de la vente de biens immobiliers, ce qui permet aux bénéfices des opérations réussies de rester en grande partie non imposés.

Le marché offre également des opportunités telles que les achats sur plan et une forte demande des acheteurs internationaux, créant de multiples points d’entrée pour acquérir des biens sous-évalués et les revendre à des prix plus élevés.

Associée à des régimes de licences clairs et à des structures de sociétés évolutives, l’achat-revente immobilière peut devenir une stratégie d’investissement immobilier rentable et reproductible à Dubaï.