Pour l’enregistrement des titres de propriété, il faut s’adresser au Dubai Land Department (DLD — département foncier de Dubaï). Le DLD élabore la législation nécessaire au développement du secteur immobilier à Dubaï, ainsi qu’à la mise en place et à la promotion des investissements immobiliers.
Types de propriété immobilière aux EAU
- freehold — le droit de disposer librement et intégralement du bien, sans limitation de durée ;
- musataha — le droit de propriété sur toutes les constructions édifiées sur un terrain pour une durée n’excédant pas 50 ans ;
- usufruit — le droit de louer le terrain ou le bien pour une durée n’excédant pas 99 ans ;
- bail ;
- terrain attribué — un terrain peut être attribué par le gouvernement de l’émirat à des ressortissants ou à des entreprises détenues par des ressortissants des EAU.
Par ailleurs, les étrangers peuvent bénéficier du droit de freehold à Dubaï. La législation des EAU connaît la notion de pays du CCG, qui comprend les EAU, l’Arabie saoudite, Oman, Bahreïn, le Koweït et le Qatar. Les ressortissants de ces pays peuvent détenir des biens immobiliers en pleine propriété dans n’importe quel quartier de Dubaï. En revanche, une société étrangère ne peut détenir un bien freehold que par bail ou usufruit, et uniquement dans certains quartiers de Dubaï.
Législation applicable au transfert de propriété
- Les lois fédérales suivantes s’appliquent :
– Code civil des EAU ;
– Loi fédérale n° 18 de 1993 sur les transactions commerciales. - Textes relatifs au transfert de propriété :
– Loi sur le Land Department ;
– Approbation des droits du Land Department ;
– Règlement relatif à l’octroi de titres de propriété sur les terrains industriels et commerciaux attribués dans l’émirat de Dubaï ;
– Règlement sur le registre foncier provisoire dans l’émirat de Dubaï ;
– Loi sur la copropriété immobilière dans l’émirat de Dubaï ;
– Enregistrement des biens immobiliers dans l’émirat de Dubaï.
La législation de Dubaï relative à l’enregistrement immobilier pose les exigences fondamentales suivantes :
- le promoteur doit enregistrer toutes les transactions portant sur des biens en construction au registre provisoire, tenu par le Dubai Land Department ;
- toute transaction portant sur un bien achevé doit être inscrite au registre foncier, également géré par le Dubai Land Department ;
- tous les contrats de location doivent être signés auprès du bureau du registre foncier ;
- tous les prêts hypothécaires doivent être enregistrés auprès du DLD.
En l’absence d’enregistrement, les documents du client ne sont pas valables. Ainsi, un contrat de vente, d’hypothèque ou de location n’a force juridique que s’il est effectivement signé.
À noter : si le client a acheté un bien immobilier, il doit l’enregistrer auprès du Dubai Land Department pour que les droits de propriété lui soient transférés.
Conditions préalables à l’enregistrement
- Contrat de vente (SPA) ;
- Le client et le vendeur doivent tous deux se présenter au DLD.
Liste des documents
- Copie du passeport ;
- Titre de propriété (Title deed) ;
- Original du NOC (certificat de non-objection) délivré par le promoteur ;
- Contrat de vente (certificat de titre de propriété) ;
- Chèque.
Procédure
- les deux parties doivent se présenter au DLD ;
- le client présente sa pièce d’identité et ses coordonnées complètes ;
- l’acheteur et le vendeur se rendent au guichet d’enregistrement, où le vendeur reçoit de l’acheteur le paiement du prix de vente en présence d’un agent du DLD ;
- les détails de la vente sont saisis dans un formulaire électronique signé par les deux parties, ce qui permet au client d’enregistrer la vente auprès de la municipalité ;
- les parties acquittent les frais de service. Le client reçoit ensuite le certificat de titre de propriété ;
- si le DLD a des questions sur la valeur du bien, les parties sont orientées vers le service d’évaluation.
Il convient de noter qu’il n’existe pas, aux EAU, de garantie de l’État sur les titres de propriété immobilière.
L’exactitude des informations figurant au registre foncier peut être contestée en cas de fraude ou de falsification avérée. Dans ce cas, le DLD (Dubai Land Department) peut rectifier les erreurs dans l’inscription, à la demande d’un tiers ou de sa propre initiative.
Questions fréquentes
Oui. Les ressortissants étrangers peuvent détenir un bien en pleine propriété (freehold) dans les zones freehold désignées de Dubaï, avec l’intégralité des droits de propriété.
Les principaux frais du DLD s’élèvent à 4 % du prix d’achat, généralement à la charge de l’acheteur, auxquels s’ajoutent des frais administratifs et les honoraires du registration trustee. L’enregistrement d’une hypothèque coûte 0,25 % du montant du prêt.
Les passeports de l’acheteur et du vendeur, l’original du titre de propriété, un NOC du promoteur, le contrat de vente signé (Form F) et des chèques de banque (manager’s cheques) pour le prix et les frais.
Les achats sur plan (off-plan) sont inscrits au registre provisoire du DLD (Oqood). Après l’achèvement, le titre de propriété est délivré au nom de l’acheteur.
Oui. Un représentant peut signer en votre nom en vertu d’une procuration notariée et légalisée.
Oui. Un bien d’une valeur de AED 750 000 ou plus donne droit à un visa d’investisseur de 2 ans, et un bien d’une valeur de AED 2 millions ou plus à un Golden Visa de 10 ans.
Oui, s’il s’agit d’une société des EAU ou d’une société relevant d’un registre agréé par le DLD, comme RAK ICC, JAFZA Offshore, ADGM ou DIFC. La structure a une incidence sur les frais, la succession et la revente future ; elle doit donc être planifiée avant l’achat.
